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Mietpreisbremse: Was ist neu 2020 und was gilt es zu beachten?

© hkama 322603180 / www.stock.adobe.com

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Mietpreisbremse: Was ist neu 2020 und was gilt es zu beachten?

Der Wohnungsmarkt explodiert, die Mieten steigen und steigen. In Ballungszentren ist es fast unmöglich noch bezahlbaren Wohnraum zu bekommen. Viele Familien flüchten daher auf das Land und ziehen in die Dörfer. Um die Flucht aus den Städten zu stoppen und die Mietsteigerungen einzudämmen, hat die Regierung am 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse für Bestandswohnungen eingeführt und das Gesetz nun aktuell nachgebessert.

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse für Wohnungen, die bereits vermietet wurden. Damit die Miete bei Neuvermietung nicht im Übermaß steigt, werden Vermieter durch Deckelung ausgebremst. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf der Vermieter den Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem jeweiligen Mietspiel ergibt, ansetzen. In welchen Städten und Gebieten eine Anspannung des Wohnungsmarktes vorherrscht, entscheidet das jeweilige Bundesland. Faktoren wie Mietentwicklung, Bevölkerungswachstum und der Anteil des Leerstands werden dabei berücksichtigt. Nachdem ein Gebiet zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurde, war dieser Beschluss bisher für fünf Jahre gültig. Die Bundesländer können die zeitnah auslaufenden Fristen nach den neuen Regelungen jetzt bis Dezember 2025 verlängern. Zu dieser Neuerungen gibt es ab 2020 weitere Änderungen:

• Liegt die angesetzte Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss der Vermieter bei Neuvermietung seiner Wohnung die Miethöhe des Vormieters schriftlich vorlegen.
• Mieter haben die Möglichkeit zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend für bis zu 2,5 Jahre zu fordern.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete, wird nicht wie bisher über die letzten vier Jahre, sondern nun über die letzten sechs Jahre ermittelt.

Die einzelnen Bundesländer haben vor allem in ihren größten Städten Mietpreisbremsen eingeführt, deren Laufzeit nun nach den Neuerungen verlängert werden dürfte. So haben zum Beispiel Berlin, Hamburg, Bremen ihr gesamtes Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt deklariert. In Bundesländern, wie Brandenburg, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen und Niedersachen, ist so gut wie jede große Stadt von der Mietpreisbremse betroffen. Auch in Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz sind einzelne Städte als angespannt eingestuft. Einzig das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt sahen bisher noch keine Veranlassung die Mietpreisbremse anzusetzen.

Die Mietpreisbremse gibt ausschließlich für bestehende und nicht für neue Vermietungen. Wobei die Vereinbarung einer möglichen Staffelmiete ebenfalls den Gesetzen der Mietpreisbremse unterliegt. Bei der Indexmiete, die jährlich über den Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird, muss lediglich der Anfangswert den Regeln der Mietpreisbremse entsprechen.

Um die Mietsteigerungen weiterhin frei in der Höhe anzupassen, gehen einzelne Vermieter zu anderen Systemen über. Viele Eigentümer teilen ihre großen Vier- oder Fünf-Zimmerwohnungen auf und vermieten diese an Wohngemeinschaften. So kann die Miete pro Zimmer veranschlagt werden, was ich in der Summe dann für den Vermieter rechnet.

Neubau, Modernisierung sind ausgenommen

Neubauten und Modernisierungen fallen nicht unter das Gesetz der Mietpreisbremse. Um Investoren nicht von der Schaffung neuen Wohnraums abzuhalten, wurden Neubauten aus den Vorgaben herausgenommen. Gleiches gilt für umfangreiche Modernisierungen an Bestandswohnungen. Die erste Vermietung nach der Modernisierung ist hierbei von der Mietpreisbremse ausgenommen, damit der Vermieter die Kosten auffangen kann. Wobei sich auch hier alles im gesetzlichen Rahmen abspielen muss. Unverschämte Kautionen oder entsprechende Aufschläge in den Nebenkosten sind nicht zulässig. Hierfür ist im Strafgesetzbuch die Regelung zum Mietwucher festgelegt. Verstöße werden mit empfindlichen Geld- und Freiheitsstrafen geahndet.

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