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Mietkauf: Erst mieten, dann kaufen – und so geht‘s

© ALDECAstudio 300103505 / www.stock.adobe.com

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Mietkauf: Erst mieten, dann kaufen – und so geht‘s

Das Prinzip des Mietkaufs erinnert in Teilen an den Leasingvertrag. Beim Verkauf könnte man es in etwa auch mit einer Leibrente vergleichen. Doch es gibt Unterschiede. Beim Mietkauf kommt es vor allem auf die Sache an und in welcher Situation sich der potentielle Käufer bzw. Verkäufer befindet. Über Mietkauf finanziert oder verkauft werden kann im Prinzip alles. Gewerbliche Immobilien, die eigene Wohnung ober das Haus sowie Maschinen und technische Anlagen. Je nach dem sollte abgewogen werden, wie der Vertrag für den Mietkauf ausgestaltet werden muss. Generell wird hier zwischen zwei Arten des Mietkaufs entschieden. Zum einen der Mietkauf mit Kaufoption und zum anderen der klassische Mietkauf mit der sofortigen Festlegung des Kaufpreises und einer festen Laufzeit.

Grundlage für den Mietkauf mit Kaufoption

Häufig zu beobachten ist diese Variante im Bereich der Genossenschaften beim Verkauf von Immobilien. Sie vereinbaren mit ihren Mietern einen Mietvertrag mit Kaufoption. Diese Kaufoption wird im Grundbuch eingetragen. Während dieser Zeit darf der Eigentümer nicht an andere Interessenten verkaufen. Der Mieter hat jederzeit die Möglichkeit seine Mietkaufoption in Anspruch zu nehmen. Macht er dies nicht und kündigt den bestehenden Mietvertrag, ist auch die Kaufoption erloschen.

Ist es aber der Fall, dass der Mieter die Kaufoption in Anspruch nimmt, wird ein Kaufvertrag ausgearbeitet. Ein Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus und feste Mietraten werden festgelegt. Von diesem Kaufpreis werden die bis dahin gezahlten monatlichen Mieten anteilsmäßig abgezogen. Geht der Verkauf seriöse Wege, ist der Abzug bei mindestens 80 Prozent der bisherigen Kaltmiete angesiedelt. Den Rest des Betrages zahlt der Mieter dem Verkäufer dann weiterhin monatlich in Form einer Miete ab.

Die Besonderheiten beim Mietkauf

Beim Mietkauf, bietet der Verkäufer dem Käufer praktisch ein Darlehen. Dieses wird über monatliche Mieten abbezahlt. Hierzu wird im Kaufvertrag ein fester regelmäßiger Betrag vereinbart. Die Laufzeit richtet sich dabei nach dem Verhältnis von monatlichen Raten, dem Kaufpreis und eine evtl. vereinbarten Restkaufwertes. Vom Ablauf ähnlich wie ein Darlehen oder Kredit von der Bank. Nur, dass im Fall des Mietkaufs kein Eigenkapital benötigt wird und keine Zinserhöhungen drohen.

Die Verpflichtung zum Kauf bzw. Verkauf ist im Kaufvertrag definitiv vereinbart. Damit gehen Immobilie, Haus, Wohnung, Maschine oder Anlage sofort als wirtschaftliches und juristisches Eigentum an den Mietkäufer über. Am Beispiel Immobilienkauf also mit der sofortigen Eintragung im Grundbuch mit allen Rechten und Pflichten. Der gewerbliche Käufer kann die Sache dann sofort in seiner Bilanz als Eigentum eintragen, wobei die Abzahlung in Form Mietzahlungen als direkte Ausgaben verbucht werden können. Zu beachten ist hierbei, dass die enthaltene Mehrwertsteuer auf den Gesamtkaufpreis zu Beginn der Vertragslaufzeit und in einem Betrag zu leisten ist.

Ratenhöhe, Laufzeit und Restwert sind beim Mietkauf frei wählbar. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Je höher die monatlichen Mietzahlungen bzw. je länger die Laufzeit, desto niedriger wird am Ende der Restwert. Im Hinterkopf behalten sollte der Käufer, dass er den Restbetrag bei Ablauf des Kaufvertrags in der Regel auf einmal zu zahlen hat. Eine frühzeitige Ansparung ist ratsam, damit am Ende nicht doch ein Kredit bei der Bank aufgenommen werden muss. Auch die Prüfung, ob ein Darlehen oder eine Baufinanzierung nicht auch ohne Eigenkapital möglich sind, sollte im Vorfeld erfolgen.

Die Vorteile des Mietkaufs:

- Fest vereinbarte Ratenhöhe, definierte Laufzeit und vertraglich vereinbarter Restwert sind für beide Seiten vollkommen kalkulierbar. Es besteht keine Gefahr einer Zinserhöhung nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist, wie bei einem Darlehen, Kredit oder der Baufinanzierung durch die Bank üblich.
- Alle Faktoren sind frei wählbar, es bestehen keine gesetzlichen Vorgaben.
- Die Notwendigkeit der Eigenkapitalbeschaffung entfällt. Dadurch lukrativ für junge Familien oder bei bereits bestehenden hohen Kreditverpflichtungen.
- Bei Erschöpfung des Kreditlimits können Unternehmen durch Mietkauf nötige Anschaffungen tätigen, um wirtschaftlich zu bleiben.
- Abschreibungen und Zusatzkosten können steuerlich geltend gemacht werden.
- Bei Mietkauf mit Kaufoption ist eine Entscheidung durch den Mieter jederzeit möglich, ob er den Kauf tätigt oder nicht, der Eigentümer darf aber währen des Bestehens der Option nicht an andere veräußern.
- Für die Restzahlung kann ebenfalls im Voraus vertraglich eine Ratenzahlung vereinbart werden, um der späteren Aufnahme einen Kredits zu entgehen.

Die Nachteile des Mietkaufs:

- Die Darlehenssumme ist in der Regel geringer, die Rate der Miete ist aber meist höher als die ortsübliche Miete.
- Der Mietkauf normalerweise nicht im Interesse des Mieters angeboten. Daher gilt Vorsicht und die Einholung genauer Infos durch unabhängige Berater, wie z. B. einem Notar.
- Im Vorfeld sollten Vergleichsangebote eingeholt werden, ob sich eine Finanzierung über die Bank am Ende nicht doch günstiger auswirkt.
- Wertansatz, Kaufpreis Anrechnungshöhe der gezahlten Miete sollten genau betrachtet werden, damit man keinem unseriösen Anbieter in die Hände fällt.
- Es besteht ein gewisses Risiko im Falle einer Insolvenz des Verkäufers und der Zwangsversteigerung der Sache. Dieses Risiko sollte der Käufer im Vorfeld absichern.
- Es gibt keine Förderungen, wie z. B. das Baukindergeld, bei der Finanzierung durch den Mietkauf.

Wer auf einem Mietkauf eingeht, sollte sich im Vorfeld genaue Infos einholen und alle Details genau betrachten. Es gibt keine Grenzen für den Mietkauf, weder bei Objektart noch bei Größe. Es ist durchaus ein Unterschied, ob privat von der Familie eine Wohnung oder ein Haus über Mietkauf erworben oder ein gewerblicher Immobilienkauf bzw. eine technische Anlage angeschafft werden soll. Auch die unterschiedlichen finanziellen und steuerlichen Belange des Mietkaufs sind je nach eigener Situation zu berücksichtigen. Generell muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob sich ein Mietkauf rechnet.

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