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Ist die Vermietung von Gewerbeflächen noch lohnenswert?
Mehr und mehr Gewerbeflächen und Büroräume stehen in Städten in den besten Lagen leer. Für Vermieter wird es immer schwieriger direkt nachfolgende Mieter zu finden. Unternehmen haben heute aufgrund veränderter Marktsituationen und Lebensumstände andere Raumanforderungen und Ausstattungsansprüche. Ältere Gewerbeimmobilien erfüllen dieses Niveau in der Regel nicht mehr. Vermieter sollten daher handeln, um nicht langfristig auf ihre Mieteinnahmen verzichten zu müssen.
Das Kriterium der Miethöhe ist bei der Suche nach Handels-, Produktions- und Büroflächen längst überholt. Hochkonjunktur im Onlinehandel, Startup-Unternehmen und markante Veränderungen im Einzelhandel haben das Anforderungsprofil für die Vermietung von Gewerbeflächen verändert.
• Das Flächenvolumen hat sich aufgrund von Homeoffice, mobilem Arbeitsmethoden und Jobsharing deutlich verringert.
• Raumausstattungen mit hohem Standard werden ebenso gefordert, wie barrierefreie Zugänge und einwandfreie Brandschutzvorkehrungen.
• Weniger Einzelarbeitsplätze und dafür mehr Bereiche für das kommunikative Miteinander der Belegschaft sind erwünscht.
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, die sich auf das betreffende Unternehmen anpassen lassen, werden bevorzugt.
• Nur eine schnelle und stabile Internetverbindung zählt.
Damit wird klar, nicht die Höhe der Miete ist heute ausschlaggebend für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Andere grundlegende Themen sind in den Vordergrund gerückt. Der wichtigste Aspekt aber ist die optimale Möglichkeit zur Digitalisierung des Unternehmens. Einzelhandel mobiles Arbeiten und die ständige Erreichbarkeit funktionieren nur ohne Probleme in der Internetverbindung und mit flächendeckendem Mobilfunknetz.
Vor allem im Einzelhandel hat sich die Flächennutzung stark reduziert. Großflächige Ladengeschäfte lassen sich heute nur noch an Produktionen oder Gastronomie vermieten. Aber auch hier zählen vor allem die technische Ausstattung und die damit verbundene Möglichkeit zum Ausbau der Digitalisierung. Meist ist dabei ohne Umbau der Bestandimmobilie das Vermieten von großen Flächen nicht mehr möglich. Umbauen muss für Vermieter die Prämisse sein, um die Veränderungen am Markt mitnehmen zu können. Aus großzügigen Gewerbeflächen müssen kleine Einheiten werden, die eine flexiblere und individuelle Nutzung zulassen. Zudem sollte ein Umbau so variabel gestaltet sein, dass, z. B. durch nichttragende Trennwände, stets auf wirtschaftliche Anforderungen und neue Konzepte reagiert werden kann.
Bestehende Mieter können vom Eigentümer der Gewerbefläche nur mit Modernisierungen und dem Ausbau der technischen Grundlagen weiter an das Objekt gebunden werden. Vermieter, die ihre langjährigen Mieter im Bereich Struktur und Technologie nicht unterstützen, laufen Gefahr in Mietminderungsforderungen zu geraten. Ein regelmäßiger Austausch mit dem bestehenden Mieter könnte im Vorfeld Probleme lösen, bevor sich der Mieter vom Objekt löst und Mietverluste zu beklagen sind. Denn Voraussetzung für die monatliche Mietzahlung ist es, dass das Gewerbe des Mieters entsprechende Gewinne abwirft.
Vermieter von großen Gewerbeflächen sollten darüber nachdenken, diese so umzugestalten, dass sie in kleineren Einheiten an mehrere Mieter mit unterschiedlicher gewerblicher Ausrichtung vergeben werden können. Dazu sind flexible Mietvereinbarungen, wie z. B. auf einer bilanziellen Grundlage, denkbar. Erwirtschaftet der Mieter mit seinem Unternehmen weniger Gewinn, ist die Miete niedriger und im umgekehrten Fall profitiert der Vermieter vom Gewinn des Unternehmens. Maßnahmen, die die Nachfrage sowie den Immobilienwert steigen lassen.
Vermietern von Gewerbeflächen, die die hohen Investitionen scheuen, bleibt letztendlich nur die Alternative des Immobilienverkaufs. Momentan ein Markt mit guten Chancen.